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European Valuation Standards 2020

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Gli Standard europei di valutazione (EVS) 2020 migliorano la prassi di valutazione a livello europeo, grazie alle seguenti novità:
• una maggiore chiarezza sul concetto fondamentale di valore di mercato, per ovviare ad alcune pecche insinuatesi nelle varie versioni linguistiche della legislazione europea;
• una relazione di valutazione comune europea per gli immobili residenziali;
• il passaggio della valutazione dell’efficienza energetica al livello di standard;
• nuove linee guida e documenti informativi su tematiche di effettivo interesse per i valutatori professionisti;
• chiarimenti sul ruolo dei modelli statistici avanzati, in linea con le nuove linee guida dell’Autorità bancaria europea;
• un approccio esaustivo alla metodologia di valutazione, compresa un’esposizione dettagliata di concetti chiave quali il metodo basato sul reddito e il costo di sostituzione ammortizzato;
• un’esposizione unica e basilare della legislazione europea e delle valutazioni immobiliari, che consente ai valutatori professionisti di comprendere in quale misura il contesto normativo del settore immobiliare si basi sul diritto dell'UE, ma che risulterà preziosa anche per le autorità europee e nazionali di vigilanza, decisori politici e accademici.

PREFAZIONE di Krzysztof Grzesik REV FRICS Chairman of the Board of TEGOVA

Queste righe sono scritte nell'occhio del ciclone.

La pandemia di Covid-19 ha sconvolto il nostro stile di vita e i nostri mezzi di sussistenza, mentre le imprese e i lavoratori resistono al continuo attacco della malattia e alle misure adottate per arginarla. La proprietà commerciale è tra le più colpite, con sfide esistenziali per la vendita al dettaglio e persino per la proprietà degli uffici.

Per i valutatori c'è, purtroppo, un elemento di rivendicazione. La nostra professione non è mai stata così importante come quando l'economia e gli immobili sono in caduta libera. Sono finite le false certezze sul valore. Scomparsa la fede negli algoritmi che sgranocchiano dati obsoleti.

Malamente scossa, la fiducia di tanti che potrebbero valutare il mercato da soli. In crisi, i valutatori si mettono in gioco, affidandosi alla loro esperienza, all'intuizione e all'intima conoscenza del mercato locale per accertarne il valore.

La pratica della valutazione è la conciliazione di un paradosso: ricavare valore da prove concrete e allo stesso tempo identificare fenomeni di mercato con un impatto duraturo sul valore.

Uno scopo fondamentale degli standard di valutazione è quello di avvertire i valutatori di un cambiamento e fornire loro gli strumenti per integrarlo nella loro determinazione del valore. A riprova di ciò, EVS 2020 è al tempo stesso una continuazione e una rottura.

EVS 2020 continua ad adattare gli standard di valutazione alla crescente influenza del diritto dell'UE sui mercati finanziari e immobiliari.

Il diritto dell'UE permea il Blue Book ancora di più rispetto alle precedenti edizioni, tutte le definizioni e i concetti sono in linea con quelli del diritto e della politica dell'UE - come testimonia l'adattamento dell'approccio di EVS alle AVM alle recenti linee guida dell'Autorità bancaria europea - e gli impatti del diritto dell'UE sui mercati immobiliari e sulla valutazione sono analizzati in modo sempre più dettagliato e ci si aspetta che siano ben compresi dai valutatori del Blue Book.

Dall'ultima edizione, le autorità europee hanno confermato la loro fiducia negli EVS.

In particolare, la Banca Centrale Europea nell'edizione 2018 del suo manuale di Asset Quality Review per la valutazione delle garanzie immobiliari delle banche ha ribadito che gli EVS hanno la precedenza su tutti gli altri standard.

Questi segni di fiducia in EVS ci hanno ispirato ad aiutare ulteriormente le autorità europee nella presente edizione, soprattutto affrontando la confusione generata dalle versioni linguistiche giuridiche dell'UE radicalmente diverse delle "transazioni a condizioni di mercato" nella definizione di "valore di mercato" del regolamento sui requisiti patrimoniali.

Accanto a questa continua europeizzazione della professione, EVS 2020 porta anche disagi, affrontando l'imperativo di determinare il valore dell'efficienza energetica negli edifici in un'Unione in cui la leadership climatica è la priorità assoluta.

Il punto di svolta è arrivato quest'anno con la pubblicazione delle strategie di ristrutturazione a lungo termine degli Stati membri dell'Unione Europea, molte delle quali contenevano l'obbligo legale di rinnovare un edificio ad un livello di efficienza energetica più elevato entro una data fissa o ad un certo punto di inflessione (ad es. affitto, vendita), creando un inevitabile importante valore di impatto sui costi.Di conseguenza, EVS 2020 aggiorna la valutazione dell'efficienza energetica allo status di Standard e consiglia ai valutatori di integrare questi costi nella loro determinazione del Valore di Mercato.

La trasparenza dei mercati finanziari e immobiliari e l'impatto climatico degli edifici sono questioni sistemiche ed esistenziali del nostro tempo. Il ruolo chiave dei valutatori in questi ambiti attribuisce a TEGOVA una grande responsabilità, che l'European Valuation Standards Board ha assunto in questa nona edizione di EVS, fornendo ai nostri 70.000 valutatori, ai loro clienti e alle autorità pubbliche europee e nazionali la base per una rigorosa determinazione del valore basata sull'evidenza.

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