Il Blog di STIMATRIX

  • Redazione 21 maggio 2017

    Bcc, in arrivo gli stress test targati Bce

    Le banche di credito cooperativo italiane si stanno preparando a uno degli esami più delicati della loro storia. La Banca d’Italia, su indicazione della Banca centrale europea, sta preparando un’operazione di comprehensive assessment, che include un asset quality review (Aqr) e gli stress test, che si dovrebbe tenere entro il secondo semestre di quest’anno o al massimo all’inizio del 2018. Nella sostanza si tratta di un esame mirato sulla qualità di crediti di queste banche, in vista della costituzione dei grandi gruppi destinati ad assorbirle entro il prossimo anno. Il test servirà nella sostanza a verificare la qualità degli asset dei gruppi - che allo stato attuale dovrebbe essere tre, tra Iccrea, Cassa centrale banca e il gruppo altoatesino -e dunque la loro effettiva stabilità. Una volta che le Bcc daranno vita ai gruppi questi, per le dimensioni dell’attivo patrimoniale che raggiungeranno, diverranno soggetti vigilati dalla Bce ed è per questo motivo che la vigilanza europea chiede l’Aqr, come di norma avviene per tutte le banche che fanno questo passaggio. Per le Bcc, però, ci sono almeno un paio di ragioni che rendono più complesso e delicata la transizione.

    La Banca d’Italia sta valutando in queste settimane come organizzare la ispezioni per realizzare questo esame. L’orientamento, condiviso anche dal sistema del credito cooperativo, sarebbe quello di svolgere una disamina a livello aggregato, per poi focalizzandosi sulle banche maggiori e sui casi più problematici. In questo contesto si si è inserito, però, l’approccio del Fondo monetario, che il mese scorso ha cominciato a puntare la sua attenzione anche sugli Npl delle banche non sistemiche e dimensioni minori, che sfuggono dunque alle regole prudenziali imposte dalla normativa europea alle banche vigilate dalla Bce. La linea del Fondo sarebbe quella di condurre un Aqr capillare su tutte le 310 Bcc. Un’operazione di questo tipo rischia di avere tempi molto lunghi e costi elevati. Ma il tema di fondo, inoltre, resta la necessità di mantenere il principio della vigilanza proporzionata alla rischiosità: le piccole banche non possono generare conseguenze sistemiche, oltre al fatto che il credito cooperativo in ogni caso disponde comunque di mezzi per prevenire le crisi, come il fondo obbligatorio temporaneo. Il tema, dunque, è tutto aperto e le modalità con cui sarà realizzato questo test sui crediti delle Bcc al momento è ancora un’incognita.

    Nel frattempo, in ogni caso, il sistema non intende farsi trovare impreparato e la pressione per aumentare le coperture sui crediti, esercitata in particolare dalle federazioni sulle varie banche, è forte. L’obiettivo è quello di portare la copertura sulle sofferenze dal 57,9% di fine 2016 a oltre il 60%; sugli unlikely to pay dal 29,5% a oltre il 30 per cento. I dati a fine 2016 registrano per il sistema del credito cooperativo sofferenze nette lorde per 13,6 miliardi e sofferenze nette per 5,7 miliardi. Va ricordato, comunque, che il 64,4% del totale dei crediti deteriorati delle Bcc è coperto da garanzie reali a fronte del 51,1% del resto dell’industria bancaria.

    Anche la candidate capogruppo si stanno facendo i loro conti seppure, per avere una definizione più chiara del perimetro finale che potrebbero raggiungere Iccrea e Ccb forse, bisognerà attendere metà giugno. Iccrea dovrebbe contare su adesioni di almeno 160-170 banche, per un attivo patrimoniale di 124 miliardi e un patrimonio di gruppo stimato tra 15 e 16 miliardi. Iccrea può contare su un patrimonio proprio di 1,7 miliardi, di cui il capitale libero è pari a circa 500 milioni. Secondo le prime stime elaborate dal management, quel capitale dovrebbe risultare ampiamente capiente per assorbire eventuali svalutazioni di crediti nell’ambito del gruppo che dovessero rendersi necessarie a seguito dell’Aqr e degli stress test. Il Cet1 del gruppo alla fine del processo, in ogni caso, dovrebbe risultare superiore al 15 per cento.

    continua sul sito del sole 24 ore...

    Fonte: ilsole24ore

  • Michele Cotugno 20 maggio 2017

    Il mercato immobiliare ha bisogno di certezze

    Sono ormai diversi anni che la crisi nel comparto immobiliare perdura, anche se negli ultimi tempi in molti parlano di una vera e propria ripresa del mattone. In mercato però molti gli stock immobiliari invenduti e ancora tante le difficoltà di alienazione, tra cui i processi troppo lunghi, tutte tangibili realtà. Interessarsi della questione è doveroso, e per farlo sentiamo nuovamente l’autorevole parere dell’esperto del settore Giacomo Morri, professore di Finanza e Real Estate presso SDA Bocconi.
    Professor Morri, qual è re-almente la situazione del no-stro mercato immobiliare? Parlare di un unico mercato immobiliare è ovviamente una generalizzazione: esistono di-versi sottomercati, sia geo-grafici, sia per tipologia di immobile, per cui occorre considerare le specifiche situa-zioni. Dove l’economia si è ri-presa, per esempio a Milano, i valori iniziano timidamente a salire, in quanto le imprese hanno bisogno di più spazio per le loro attività e le persone si spostano per le maggiori possibilità di trovare lavoro. La situazione è invece diversa dove l’economia è ancora in una fase negativa.... (scarica il pdf per continuare la lettura)

    Fonte: Il Giornale d'Italia

  • Geom. Stefano Paino, Lipari ISOLE EOLIE (ME) 19 maggio 2017

    Rapporti di Valutazione Immobiliare (Perizie di stima)

    Da qualche anno a questa parte, si fa un gran parlare di quotazioni immobiliari, di valori di mercato ed ancora nelle stime (ancora predominante quella “orale” spesso fatta a sensazioni ed impressioni), la frase tipica: “…da indagini di mercato e delle agenzie locali, a parere dello scrivente, il valore medio è di €/mq…..”, ricopre un ruolo predominante. La chiameremo stima monoparametrica (unico parametro appunto della stima: il costo unitario per metro quadro).

    Come ogni “rivoluzione” del sistema, ogni cosa ha bisogno di tempo che spesso, all’inizio, si scontra con un livello di conoscenza ed informazione davvero scarso, o nullo.

    Qualche giorno fa, infatti, una segretaria di uno studio notarile, al quale  avevo chiesto se per un determinato segmento di mercato (Il segmento di mercato rappresenta l’unità elementare del mercato immobiliare), avessero fatto delle compravendite recenti, dopo aver detto che dovevo fare una stima, molto semplicemente mi ha risposto “…perché lo vuole sapere? Le stime non si fanno con i valori dell’OMI?”.

    Questa risposta mi ha ispirato la scrittura di questo breve articolo che, spero, serva a dipanare ed far conoscere la “rivoluzione silente” della qualità delle perizie di stima e dei loro contenuti.

    Sebbene spiegare in dettaglio come redigere un rapporto di valutazione immobiliare secondo gli standard IVS e EVS esige notevole spazio e tempo, con la conseguenza che il “breve” articolo non sarebbe più tale, mi limito a spiegarne i principi generali che operano all’interno di esso ed a “sgrezzare” la logica di ragionamento, per la determinazione finale del valore di perizia.

    L’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), nel suo portale (clicca qui), avverte che:

    “[…] nell’ambito dei processi estimativi, le quotazioni OMI non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima. Solo la stima effettuata da un tecnico professionista può rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l’immobile e motivare il valore da attribuirgli”.


    Di cosa stiamo parlando quindi?

    Sono volutamente partito dalla fine, per far capire al lettore che le componenti che incidono sulle valutazioni immobiliari, non possono essere in alcun modo quelle dettate dell’Agenzia delle Entrate, poiché è anche la stessa Agenzia che ne smentisce l’affidabilità, ai fini del risultato finale.

    Lo stesso D.Lgs. n. 72/16 c.d. “mutui”, in attuazione della Direttiva 2014/17/UE e pubblicato in Gazzetta Ufficiale del 20 maggio 2016, specifica che i valori OMI restano un riferimento ai soli fini della congruità del prezzo dichiarato al momento della compravendita (lo tratteremo in un altro articolo).

    I metodi di valutazione adottati a livello internazionale sono: il metodo del confronto di mercato, il metodo finanziario e il metodo dei costi.

    La logica del metodo di confronto, detto MCA (Market Comparison Approch), parte dunque  dalla definizione:

    “…il mercato fisserà il prezzo dell’immobile da stimare allo stesso modo in cui ha determinato il prezzo di immobili simili presi a confronto“.

    Ma di quale mercato stiamo parlando? Parliamo del mercato delle compravendite reali e non certo quelle delle “offerte in vendita”, nel quale i valori espressi sono maggiori dei prezzi finali di vendita, posto che il “prezzo di vendita” costituirà poi un valore del quale tener conto (comparabile).

    A questo punto il lettore avrà già compreso che determinare il più probabile “valore di mercato” di un immobile, è un complesso di azioni ed operazioni di comparazioni delle caratteristiche quantitative e qualitative degli immobili presi in esame, riferiti all’immobile da stimare (subject), appartenenti allo stesso segmento di mercato.

    Una puntuale definizione di “valore di mercato“, è data dalle stesse Linee Guida ABI 2015 (art. 4 comma 1 punto 76) del regolamento 575/2013/UE), che lo definiscono:

    «l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza essere soggette a costrizioni»

    Appare evidente dunque, come le quotazioni OMI non possono costituire presupposto per la determinazione del valore di un immobile, posto che le stesse quotazioni forniscono il valore normale di un immobile (a stato di manutenzione normale), non tenendo in considerazione di eventuali vetustà ed obsolescenze (fisiche, funzionali ed economiche), la presenza ed il numero di servizi, eventuali differenze di piano (terra, primo, …), eventuali impianti tecnologici e tante altre caratteristiche che esprimono prezzi marginali propri, il cui raffronto rappresenta la variazione del prezzo al variare della caratteristica presa in considerazione.

    Allo stesso modo, le valutazioni fatte secondo i parametri rilevati dal mercato delle offerte in vendita (o i valori statistici riferiti dai portali immobiliari), non sono affatto affidabili. Infatti, il GAP medio (divario percentuale medio tra il prezzo posto in vendita ed il valore finale della compravendita), in alcuni casi, è molto alto. 

    In conclusione, le valutazioni immobiliari, rappresentano veri e propri strumenti di decisione per famiglie, banche, giudici, imprese, sulla base delle quali progettare e costruire il proprio futuro e spero che questo breve sunto, possa servire a formare ed informare il lettore, al fine di renderlo un po più partecipe delle evoluzioni nell’ambito tecnico/professionale che direttamente o indirettamente lo riguardano.

    Fonte: StudioTecnicoPaino

  • Redazione 08 aprile 2017

    Assumiamo Programmatore Web Junior

    Ricerchiamo a scopo assunzione una figura junior di area tecnico-scientifica da introdurre nel gruppo di sviluppo per applicazioni web.

    Sede di lavoro: STI di Mantova – Via Carlo Pisacane, 6.

    Il candidato/a ideale ha i seguenti requisiti preferenziali:

    • ha uno spiccato spirito per il lavoro di gruppo e di adattamento;
      di fronte ai problemi presenta sempre possibili soluzioni;
    • conosce i linguaggi: C#, SQL, HTML, CSS, ASP.NET;
    • è automunito/a;
    • ottima capacità di scrittura testi in italiano;
    • è residente a Mantova o in provincia.

      Offriamo:
    1. un inquadramento contrattuale adeguato al profilo volto all’assunzione a tempo indeterminato.


    Gli interessati/e sono pregati di non telefonare ma inviare entro il 30 aprile 2017 una email a info@i-sti.net con oggetto: “[CANDIDATURA] Cognome Nome” allegando Curriculum Vitae in pdf con fotografia allegata oltre una breve nota di presentazione e motivazione al colloquio, oltre a tutti i riferimenti per essere ricontattati e l’autorizzazione alla gestione dei dati ai sensi della normativa sulla privacy.

    Per maggiori informazioni su STI consultare http://www.i-sti.net/

  • Redazione 12 febbraio 2017

    Ricerchiamo una figura di area tecnico-economica

    Ricerchiamo una figura di area tecnico-economica da introdurre nel settore delle valutazioni immobiliari con mansioni tecniche (valutatore immobiliare in conformità agli Standard Internazionali) e relazionali per rapporti con i clienti.

    Sede di lavoro: STI di Mantova – Via Carlo Pisacane, 6.

    Il candidato/a ideale ha i seguenti requisiti:

    • ha uno spiccato spirito per il lavoro di gruppo e di adattamento;
    • di fronte ai problemi presenta sempre possibili soluzioni;
    • è appassionato/a del mondo dell’Information Tecnology in particolare all’uso del pacchetto Microsoft Excel;
    • è automunito/a;
    • è diplomato/a geometra (CAT) e/o laurea in architettura, scienze agrarie, ingegneria, economia immobiliare o titoli assimilati;
    • è residente a Mantova o in provincia.

    Offriamo:

    • un inquadramento contrattuale adeguato al profilo volto all’assunzione a tempo indeterminato;
    • una formazione non formale (corsi) e informale (attività sul campo) di alto livello con un’introduzione immediata nel gruppo di lavoro delle valutazioni immobiliari.

    Gli interessati/e sono pregati di non telefonare ma inviare entro il 20 febbraio 2017 una email a info@i-sti.net con oggetto: “[CANDIDATURA] Cognome Nome” allegando Curriculum Vitae in pdf con fotografia allegata oltre una breve nota di presentazione e motivazione al colloquio, oltre a tutti i riferimenti per essere ricontattati e l’autorizzazione alla gestione dei dati ai sensi della normativa sulla privacy.

    Per maggiori informazioni su STI consultare http://www.i-sti.net/

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