La stima immobiliare, fin dalle sue origini, ha sempre poggiato le sue fondamenta sull'osservazione del mercato e sulla comparazione tra beni simili. Questo principio, che affonda le sue radici nella prassi millenaria dell'estimo classico, si è evoluto sino a diventare il cardine dell'estimo moderno strutturato secondo gli Standard Internazionali, Europei e Nazionali.
Oggi, il metodo comparativo, conosciuto anche come Market Comparison Approach (MCA), rappresenta il riferimento operativo più solido, replicabile e trasparente per giungere alla determinazione del Valore di Mercato. Il concetto stesso di Valore di Mercato, come definito dagli standard, implica una transazione equa e libera da condizioni anomale, tra un venditore e un acquirente consapevoli, in un mercato attivo. Ed è proprio in questo contesto che la comparazione trova la sua massima espressione metodologica.
L’approccio MCA si fonda sull’analisi di compravendite effettive di beni immobiliari simili all’oggetto di stima, appartenenti allo stesso segmento di mercato.
Oggi tali compravendite possono essere reperite con i relativi atti in formato PDF originale tramite il portale www.ricercacompravendite.it, consentendo al valutatore di basare la stima su evidenze documentate, verificabili e tracciabili.
L’efficacia del metodo risiede nella capacità di:
- rilevare i prezzi effettivi delle transazioni;
- confrontare le caratteristiche fisiche, legali e funzionali degli immobili;
- applicare aggiustamenti motivati per le differenze rilevanti tra comparabili e oggetto;
- documentare il procedimento in modo chiaro, controllabile e replicabile.
Il valore della comparazione non è solo operativo, ma anche epistemologico: rappresenta infatti un criterio di verità all’interno della valutazione, perché fondato su dati osservabili e verificabili.
In questo senso, il metodo comparativo si distingue dagli approcci teorici o ipotetici, offrendo una risposta concreta e condivisa alla domanda di stima.
Un esempio operativo di applicazione del metodo MCA è contenuto nel testo "Valutazione Immobiliare Standard | Nuovi Metodi" del Prof. Marco Simonotti, dove viene presentato un caso numerico dettagliato e commentato passo dopo passo. In tale esempio, la determinazione del valore avviene attraverso:
- la raccolta di dati reali di mercato;
- la selezione di immobili comparabili con caratteristiche analoghe;
- l'applicazione di coefficienti di aggiustamento derivati da analisi di mercato;
- la sintesi dei valori rettificati per giungere a una stima finale motivata.
Secondo le più autorevoli linee guida del settore, l’approccio comparativo risulta il più indicato in presenza di mercati attivi e di dati sufficienti.
È per questo che viene privilegiato nelle valutazioni a garanzia di crediti, nelle perizie di parte, nelle stime giudiziarie e nelle attività di due diligence.
In conclusione, la comparazione non è soltanto una tecnica estimativa, ma il fondamento logico e metodologico dell’intera disciplina valutativa. È lo strumento attraverso cui l’estimatore trasforma l’osservazione del mercato in conoscenza, e la conoscenza in valore: il Valore di Mercato.
Fonte: Valutazione Immobiliare Standard | NUOVI METODI
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