E-Valuations pubblica il Position Paper che stabilisce i criteri per valutare qualsiasi modello di calcolo del Property Value ai sensi del CRR3. Per il segmento residenziale, la risposta metodologica operativa esiste già.
Il problema che il mercato non sa ancora risolvere
Il Regolamento UE 2024/1623 (CRR3) è in vigore dal 1° gennaio 2025. Il Property Value — il valore prudenziale della garanzia immobiliare per l'intera durata del prestito — è ora un parametro obbligatorio distinto dal Valore di Mercato.
Il mercato ha risposto con una proliferazione di soluzioni: modelli statistici, piattaforme digitali, algoritmi proprietari, scoring system. Alcune sono metodologicamente solide. Altre si propongono come conformi al CRR3 senza esserlo — e le banche che le adottano spesso non hanno gli strumenti per distinguere le une dalle altre.
La domanda operativamente urgente non è «come si calcola il Property Value». È «come si verifica che il modello adottato sia davvero conforme — e chi risponde se non lo è».
Il Position Paper di E-Valuations: un metodo per valutare i modelli
E-Valuations — Istituto di Estimo e Valutazioni Immobiliari, Full Membro TEGOVA — ha pubblicato a febbraio 2026 un Position Paper che affronta direttamente questa domanda.
E-Valuations non propone un modello. Propone il metodo per valutare i modelli — prima che esistano standard condivisi.
Il cuore del documento è il requisito white box: cinque criteri verificabili che qualsiasi modello di Property Value deve soddisfare per essere metodologicamente difendibile davanti alla Vigilanza prudenziale. Questi criteri non derivano da una posizione di E-Valuations — derivano direttamente dal testo normativo: CRR3 art. 229, Circolare 285 Banca d'Italia Titolo IV Cap. 3, EVS 2025 TEGOVA, EBA GL/2020/06.
Le cinque domande del requisito white box
01 — Le assunzioni sono dichiarate?
Il modello esplicita ogni scelta metodologica rilevante: variabili considerate, variabili escluse con motivazione, parametri per la quantificazione dei rischi. Nessuna assunzione può essere implicita.
02 — Le fonti sono verificabili?
Ogni dato è ricondotto a una fonte identificabile e accessibile in sede di verifica. Le fonti proprietarie non sono escluse, ma devono essere dichiarate come tali.
03 — Il percorso logico è ricostruibile?
Un soggetto terzo competente può ripercorrere il processo di calcolo dal Market Value fino al Property Value, verificando ogni passaggio. La complessità deve essere documentata, non mascherata.
04 — I limiti sono dichiarati?
Il modello specifica esplicitamente per quali asset class, contesti di mercato e orizzonti temporali è applicabile e per quali non lo è. Un modello che non dichiara i propri limiti non è più affidabile — è meno affidabile.
05 — I risultati possono essere sottoposti a audit?
La documentazione consente, a distanza di tempo, la verifica che il processo applicato fosse conforme ai principi metodologici dichiarati. L'audit trail è una condizione strutturale di accountability.
Un modello che non soddisfa anche una sola di queste cinque condizioni non è white box. Non è pertanto possibile valutarne la conformità ai requisiti prudenziali del CRR3, indipendentemente dalla sua sofisticazione tecnica o dall'autorevolezza del suo proponente.
— Position Paper E-Valuations, Rev. 009, febbraio 2026
Il Position Paper è disponibile gratuitamente su E-Valuations previa registrazione.
Scarica il Position Paper — E-Valuations
Per il residenziale la risposta esiste già
Il Position Paper dichiara esplicitamente che per il segmento residenziale — il più rilevante in termini di volumi di garanzia nel credito retail italiano — esiste in Italia una base metodologica consolidata, documentata secondo tutti e cinque i criteri del requisito white box.
Quella base metodologica è il volume Residential Property Value di Mauro Iacobini — già Responsabile Nazionale Servizi Estimativi dell'Agenzia delle Entrate — edito da STIMATRIX srl nel 2025. È la prima e attualmente unica pubblicazione italiana che soddisfa integralmente il requisito white box per il segmento residenziale: assunzioni dichiarate, fonti istituzionali verificabili (OMI, INGV, ISPRA, ENEA), percorso logico ricostruibile, limiti di applicabilità esplicitati, risultati sottoposti ad audit.
La semplicità non è garanzia di trasparenza. La sofisticazione non è garanzia di affidabilità. L'unica garanzia è la documentazione verificabile.
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Fonte: E-Valuations
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