Codice delle Valutazioni Immobiliari 2018

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La nuova edizione del “Codice delle Valutazioni Immobiliari | Italian Property Valuation Standard” (Quinta edizione, 2018) recepisce le rilevanti innovazioni intervenute negli ultimi anni; infatti sono state adottate una serie di norme rilevanti (sia a livello europeo che nazionale) che hanno inciso sulla qualità e l’intelligibilità delle metodiche di stima dei valori immobiliari, sulla riconoscibilità delle competenze specialistiche dei valutatori immobiliari (o periti), nell’applicazione della dottrina estimativa moderna. Innovazioni che trovano riscontro nella nuova edizione del Codice delle Valutazioni Immobiliari promossa da Tecnoborsa congiuntamente agli Enti e alle organizzazioni del relativo Comitato Tecnico Scientifico, della quale Giampiero Bambagioni è Responsabile Scientifico (e Coordinatore dell'Opera).

Il Codice recepisce e armonizza con il quadro normativo nazionale gli International Valuation Standards (IVS) curati dall’International Valuation Standards Council (IVSC), l’EVS della European Group of Valuers Associations (TEGoVA), il RICS Valuation – Professional Standards; le Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) dell’Appraisal Foundation (USA). Tra le sezioni maggiormente innovative del Codice sono ricomprese le seguenti macro aree:

  1. la stima del «valore di mercato» (in base alla definizione dettata dall’art. 4, comma 1, punto 76) del Regolamento (UE) 575/2013) e dei valori diversi ai fini della compravendita, della locazione, del finanziamento immobiliare. La determinazione del valore degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie e del relativo loan to value (LTV), costituisce prerequisito essenziale per la mitigazione del rischio. Il recepimento della Direttiva (UE) 17/2014 in merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali, con il D.Lgs. 72/2016, ha comportato l’introduzione dell’art.120-duodecies “Valutazione dei beni immobili” del Testo Unico Bancario (TUB) il quale dispone l’obbligo per i finanziatori di applicare «standard affidabili». Il TUB dispone, inoltre, che la valutazione deve essere «svolta da persone competenti sotto il profilo professionale …».  
  2. la valutazione degli immobili a garanzia dei crediti deteriorati (Npl), oggetto del Capitolo 15, ricomprende le procedure giudiziali regolate da specifiche disposizioni di legge, tra cui il disposto di cui all’art. 568 (“Determinazione del valore dell’immobile”) del Codice di Procedura Civile il quale statuisce che «Agli effetti dell’espropriazione il valore dell’immobile è determinato dal giudice avuto riguardo al valore di mercato […], nonché l'indicazione delle metodiche estimative appropriate per la valutazione degli immobili oggetto di prcedure giudiziali e stradidiziali.
  3. la valutazione economica dei progetti e lo studio di fattibilità (oggetto del Capitolo 14) identifica le metodologie appropriate al fine della definizione, come richiede il Codice dei contrati pubblici di cui al D.Lgs. 50/2016, del «progetto di fattibilità tecnica ed economica» e dell’identificazione dell’«equilibrio economico e finanziario» dell’iniziativa di riqualificazione o di sviluppo immobiliare. Tra l’altro, sono identificate: i) le macrofasi della valutazione economica dei progetti, ii) le componenti necessarie per la valutazione ex ante del progetto mediante lo Studio di fattibilità, iii) le attività funzionali alla attuazione e gestione del Ciclo di vita del progetto (Project cycle management).
  4. l’identificazione e la misurazione del rischio (rating) immobiliare. Come definito nel Capitolo 20 del Codice, per rating immobiliare deve intendersi: «La valutazione della qualità complessiva dell’edificio e della potenzialità del medesimo di conservare nel tempo la propria utilità e il proprio valore al fine di minimizzare il rischio dell’investimento». Il Codice prevede, ai fini della valutazione della qualità complessiva dell’edificio e della potenzialità del medesimo di conservare nel tempo la propria utilità e il proprio valore, identifica un sistema di rating comprendente l’applicazione di 22 componenti, articolati in variabili e sottovariabili.
  5. l’analisi di mercato (market analysis). L’analisi di mercato comprende la rilevazione e l’analisi degli elementi economico-estimativi e delle caratteristiche qualitative e quantitative quale processo di rilevazione dei dati economici che attengono: (i) il segmento di mercato (ii) i prezzi e i canoni di mercato, (iii) la domanda, l’offerta e l’indice di assorbimento del mercato, la congiuntura, nonché (iv) i rapporti mercantili, saggi e le altre indicazioni di mercato. Il riferimento al mercato può riguardare anche i valori diversi dal valore di mercato, al quale di solito sono confrontati e dal quale differiscono per la natura del nesso economico, giuridico o contrattuale.

Dimensioni 25x17x 3 cm con 370 pagine. Stampa bianco e nero - ISBN 978-88943158-0-6

Autori

Giampiero Bambagioni è Responsabile Scientifico e Marco Simonotti Direttore Scientifico

Novità della nuova edizione

La quinta edizione del dicembre 2017 è stata profondamente aggiornata rispetto alle precedenti sia sotto l’aspetto normativo che scientifico tenendo conto dell’evoluzione delle best practice internazionali e degli International Valuation Standards (IVS); la nuova edizione comprende, tra l’altro, sette capitoli originali di notevole interesse:

  • la Valutazione economica dei programmi e dei progetti - Studio di fattibilità;
  • le Valutazioni ai fini della concessione del credito;
  • la Misurazione delle superfici immobiliari;
  • le Stime su larga scala (Mass appraisal);
  • il Codice deontologico del valutatore;
  • la Rilevazione dei dati immobiliari;
  • il Rating immobiliare (Real Estate Risk Assessment).

Un importante allegato è costituito dalle Linee Guida per la Valutazione degli Immobili in Garanzia delle Esposizioni Creditizie, promosse dall’ABI e condivise, tra gli altri, da Tecnoborsa e dai Consigli Nazionali delle professioni ordinistiche.

Indice del Codice delle Valutazioni Immobiliari

CAPITOLO 1 - VALUTAZIONE, VALUTATORE E STANDARD AFFIDABILI PER LA VALUTAZIONE DEI BENI IMMOBILI
CAPITOLO 2 - MERCATO IMMOBILIARE
CAPITOLO 3 - VALORE DI MERCATO E VALORI DIVERSI
CAPITOLO 4 - PRINCIPI DI STIMA DEL VALORE DI MERCATO
CAPITOLO 5 – ANALISI DI MERCATO E CARATTERISTICHE ECONOMICO-ESTIMATIVE 1.0
CAPITOLO 6 - RILEVAZIONE DEI DATI IMMOBILIARI
CAPITOLO 8 – PROCEDIMENTI DI STIMA
CAPITOLO 9 - METODO DEL CONFRONTO DI MERCATO
CAPITOLO 10 - PROCEDIMENTO DI STIMA PER CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO
CAPITOLO 11- METODO DEL COSTO
CAPITOLO 12 - RAPPORTO DI VALUTAZIONE
CAPITOLO 13 - RIESAME DELLE VALUTAZIONI
CAPITOLO 14 - VALUTAZIONE ECONOMICA DEI PROGETTI (STUDIO DI FATTIBILITÀ)
CAPITOLO 15 - VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI A GARANZIA DI CREDITI DETERIORATI (NPL)
CAPITOLO 16 - STIME SU LARGA SCALA (MASS APPRAISAL)
CAPITOLO 17 - VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI AGRICOLI
CAPITOLO 18 - MISURAZIONI IMMOBILIARI
CAPITOLO 19 - CODICE DEONTOLOGICO
CAPITOLO 20 – RATING IMMOBILIARE (REAL ESTATE RISK ASSESSMENT)
CAPITOLO 21 - VALUTAZIONE DELLE QUOTE DI PROPRIETÀ

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