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La Giusta Esecuzione

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Ruolo e Compiti dell’esperto stimatore nelle espropriazioni immobiliari

"Nella consapevolezza che, oggi, con un mercato delle transazioni in netta ripresa e un andamento dei prezzi ancora più o meno statico, è il momento giusto per comprare, perciò se si perde questo treno si rischia di rimanere impantanati per anni."

(Giulio Borella)


Pagine: 192 a colori
Dimensione: 15 x 21 cm
Edizione: Ottobre 2019
Codice ISBN: 978-88-904764-7-1

Indice ed Estratto

Ci sono due modi di gestire un’esecuzione: quello burocratico, che consiste nell’adempiere scrupolosamente ai compiti assegnati dalla legge a dai disciplinari d’incarico (e che spesso sfocia nella chiusura anticipata ex art. 164 bis d.a. C.p.c., ovvero: l’intervento è riuscito il paziente è morto); e quello che guarda all’efficienza, efficacia ed economicità delle procedure, ossia ai risultati.

Quest’ultimo è l’approccio imprenditoriale. A seguito della scelta di esternalizzazione di ampie fette di procedura, fatta dal legislatore nel 2005, i professionisti ausiliari del giudice oggi detengono le chiavi per il successo o il fallimento delle procedure.

È quindi fondamentale che essi abbiano ben chiaro cosa si richiede loro e perché glielo si chiede.

Questo libro prova appunto a richiamare tutti i protagonisti della tutela del Credito alle proprie responsabilità, facendo tesoro delle migliori esperienze di vari tribunali italiani.

In particolare, quanto all’esperto stimatore, viene messo in luce il suo compito di far emergere la sicurezza e la convenienza degli acquisti in asta.

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INTRODUZIONE ALLA TUTELA DEL CREDITO (Giulio Borella)

Chi non conosce le sembianze con cui è più comunemente raffigurata la Giustizia?

Una dea dagli occhi bendati, simbolo di imparzialità, che in una mano regge una bilancia a due piatti, simbolo di equilibrio e temperanza, e nell’altra una spada, simbolo di forza, la forza ch’essa può esercitare, per portare ad esecuzione le proprie decisioni.

Al cittadino infatti non basta sapere di avere ragione in una controversia, ma si rivolge al giudice, perché ritiene di aver subito un torto e chiede di esserne tenuto indenne (c.d. interessi oppositivi), oppure ritiene di dover conseguire un bene che gli spetta e rispetto al quale altro soggetto si rifiuta di cooperare o frappone ostacoli (c.d. interessi pretensivi).

L’esecuzione forzata è per l’appunto lo strumento che l’ordinamento giuridico mette a disposizione del cittadino, affinché l’accertamento di un suo diritto...

L’ESPERTO E L'IMPORTANZA DI UNA CORRETTA DUE DILIGENCE (Barbara Schepis)

Tutti sanno (o dovrebbero sapere) cos’è una due diligence immobiliare.

Si tratta di quegli accertamenti sullo stato di fatto e di diritto di un immobile, che è necessario condurre, sia per poter effettuare una adeguata valutazione, sia per rendere edotto l’acquirente delle esatte caratteristiche del bene che andrà ad acquistare.

La loro effettuazione pare oggi un dato scontato e acquisito, ma per lungo tempo non è stato così, essendo ciò frutto di prassi virtuose, sorte dall’iniziativa della magistratura più illuminata, prima che il legislatore si facesse convinto della loro importanza e le rendesse obbligatorie.

Ma cosa sono le due diligences, come e perché sono nate, perché sono diventate così importanti per il buon andamento delle procedure esecutive?

Per capirlo è necessario tornare per un attimo alla fine degli anni novanta del secolo scorso, essendo in quel periodo che si sono gettate le basi di quel lungo e, sicuramente, ancora non completamente esaurito processo di trasformazione della disciplina e della gestione delle procedure esecutive e, in particolare, dell’espropriazione immobiliare.

Prima infatti che una magistratura d’avanguardia desse vita all’epopea delle prassi virtuose, le due diligences, che oggi sono demandate all’esperto, si esaurivano nel deposito della documentazione ipocatastale da parte del creditore procedente, mentre la stima veniva effettuata sulla base della capitalizzazione delle rendite catastali o del reddito dominicale degli immobili...

L'IMPORTANZA DI UNA VALUTAZIONE ATTENDIBILE (Michela Marchi)

Si è detto che uno dei compiti dell’esperto, accanto a quello di far emergere la sicurezza dell’acquisto in asta (tramite le due diligences dell’art. 173 bis disp. att. c.p.c.), è quello di farne emergere altresì la convenienza, e ciò tramite una stima attendibile, frutto di una metodologia conforme alla miglior scienza ed esperienza, che dia evidenza dei risultati cui si è pervenuti.

La norma di riferimento, da questo punto di vista, è l’art. 568 c.p.c.

Ma, ci si potrebbe domandare, perché affannarsi tanto a stimare con precisione il valore dell’immobile? La sequenza degli esperimenti di vendita prima o poi non farà il suo prezzo? Non basta tenere le stime basse, così si vende prima?

E’ una provocazione, senza dubbio: basti ricordare, se non bastasse l’etica professionale, che l’art. 161 disp.att. c.p.c. impone all’esperto il giuramento di bene - e fedelmente - adempiere all’incarico, ove la parola bene contiene un chiaro rimando alla competenza che ci si attende dal professionista...

COMPENSI (Giulio Borella)

La domanda che spesso viene posta ai corsi per esperti stimatori, una volta terminata l’esposizione delle due diligences e delle metodologie estimative, è la seguente: ma chi ci paga tutto questo lavoro?

Si tratta di una preoccupazione più che legittima, a nessuno può essere chiesto di lavorare gratis o sottopagato.

Tuttavia, prima di parlare di compensi, è bene riassumere qualche principio normativo e giurisprudenziale in tema di liquidazione degli ausiliari di giustizia.

Il testo normativo di riferimento è il d.p.r. 115/2002, con il collegato d.m. 182/2002 (mai aggiornato, quando avrebbe dovuto esserlo ogni tre anni, e già questa è una notevole ingiustizia).

Dalle norme ivi contenute e dalle pronunce della Cassazione si possono estrapolare due principi fondamentali, spesso in antitesi tra loro...

VADEMECUM DELL'ESPERTO (Giulio Borella)

Nei capitoli che precedono è stata fatta una panoramica descrittiva delle attività dell’esperto stimatore e si è tentato di mettere in luce il senso di ciascuna di tali attività, all’interno del quadro più generale dell’esecuzione forzata e del significato e dell’importanza di quest’ultima.

Di fatto, nel descrivere da un punto di vista astratto le attività dell’esperto, si è tentato di dare evidenza di come, attraverso dette attività, si realizzi la giustizia sostanziale all’interno del conflitto tra creditore e debitore, un conflitto che, pur vedendo la necessaria e inevitabile supremazia del primo, deve riconoscere altresì i diritti del secondo,mediante la vendita a prezzo congruo.

Ora, affinchè tutto non rimanga su di un piano completamente astratto e teorico, si fornirà un breve vademecum operativo, tratto dal quesito in uso prezzo il tribunale di Roma e di Vicenza, di fatto non troppo difforme, se non nella forma e nella presentazione dei quesiti, da quello proposto dal C.S.M., con le già richiamate Linee Guida del 11.10.2017.

Esso costituisce già un primo utile strumento per approcciarsi al lavoro di esperto stimatore e il lettore, che abbia già letto la prima parte di questa breve dispensa, potrà meglio comprendere il senso di ciascun singolo accertamento e dei vari passaggi ivi proposti...

LA DEONTOLOGIA DELL'ESPERTO STIMATORE (Michela Marchi)

Il termine deontologia deriva dal greco, “to deon”, sost. del verbo “deomai”, e indica ciò che deve essere fatto e che si deve fare (e “logos”, cioè discorso, parola, scienza).

Deve però subito evidenziarsi che il dovere in questione assume una particolare connotazione, in quanto non si tratta di un dovere che discende da una norma di legge o da un’imposizione esterna, bensì di un dovere che sorge dall’interno, un imperativo interiore.

La deontologia, quindi indica i comportamenti che s’impongono al soggetto in quanto tale, doveri interiori cui, proprio in quanto tali, il soggetto si conforma spontaneamente.

In tal senso la deontologia si differenzia dall’etica (dal greco ”ethos”, nel senso di uso, costume, in quanto i doveri che trovano la loro fonte nell’etica sono comunque esterni al soggetto e la loro cogenza discende dal loro carattere consuetudinario e, per così dire, interno alla comunità di riferimento)...

Riferimenti bibliografici

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