Al momento della stima un immobile presenta una destinazione attuale e potenzialmente un insieme di trasformazioni e di destinazioni alternative; alla prima destinazione corrisponde il valore di mercato dell’immobile nella destinazione presente (market value for the existing use, MVEU) e alle seconde tanti valori di trasformazione dell’immobile quante sono le trasformazioni e le destinazioni alternative.
Anche il MVEU può essere inteso come un valore di trasformazione nel quale il costo è nullo.
L’highest and best use (HBU), ossia il più conveniente e miglior uso, è l’uso che presenta il massimo valore di trasformazione tra i valori di trasformazione degli usi prospettati per un immobile compreso l’uso attuale. L’HBU indica quindi la destinazione maggiormente redditizia.
L’HBU può riguardare anche la cessione in uso di un immobile. Il reddito di trasformazione di un immobile che presenta un potenziale di trasformazione è eguale alla differenza tra il canone di mercato dell’immobile trasformato e la quota di ammortamento del costo di trasformazione.
L’HBU considera la destinazione che induce il massimo reddito di trasformazione tra gli usi alternativi previsti per l’immobile.
La scelta dell’HBU si riferisce a trasformazioni e utilizzazioni:
- fisicamente e tecnicamente realizzabili (vincolo tecnico);
- legalmente consentite (vincolo giuridico);
- finanziariamente sostenibili (vincolo di bilancio);
- economicamente convenienti rispetto alla destinazione attuale (criterio economico).
Le trasformazioni e le utilizzazioni il cui valore di trasformazione è minore del MVEU sono escluse dalla successiva valutazione anche se presenti nel segmento di mercato dell’immobile da valutare.
L’HBU ha interesse nell’attività di counseling, dove identifica la trasformazione e la destinazione più redditizie dal punto di vista dell’investitore.
Nella stima del valore di mercato di un immobile si considerano l’uso attuale e il relativo valore di mercato e gli usi alternativi con i relativi valori di trasformazione. Il valore di mercato dell’immobile oggetto di stima è pari al valore atteso calcolato come media del valore di mercato nell’uso attuale e dei valori di trasformazione negli usi alternativi, ponderati per le rispettive probabilità di verificarsi (o per le frequenze rilevate).
Se ad esempio per un immobile si possono supporre una destinazione attuale A e due destinazioni alternative B e C, con probabilità rispettivamente pA, pB e pC , con pA+pB+pC=1, indicando con V(A) il valore di mercato nell’uso attuale e con Vt(B) e Vt(C) i valori di trasformazione nelle destinazioni alternative rispettivamente B e C, il valore di mercato V dell’immobile è rappresentato dal valore atteso calcolato nel modo seguente:
.
V (atteso) = V(A) *pA + Vt(B)*pB + Vt(C)*pC
.
Il campo di variazione dei valori compreso tra il MVEU e il valore di trasformazione massimo definisce un intervallo di stima.
La destinazione più redditizia può essere la meno probabile (o frequente), come la destinazione più probabile (o frequente) può esser la meno redditizia.
.
V (atteso) = 500.000 *0,60 + (650.000-70.000)*0,40 = 532.000 €
.
Se l’immobile oggetto di stima non presenta destinazioni alternative a quella attuale o queste non hanno alcuna probabilità di verificarsi, allora il valore atteso è eguale al valore di mercato nella destinazione attuale.
Un’alternativa possibile per una costruzione è la demolizione con la liberazione dell’area.
Prodotti correlati:
Valutazione Immobiliare Standard | NUOVI METODI
Valutazione Immobiliare Standard Libro
Valutazione Immobiliare Standard Online