Dopo aver letto questo articolo, prova a fare un test rivolgendo la stessa domanda a persone di tua conoscenza che, per l’attività che svolgono, ritieni che dovrebbero rispondere consapevolmente.

Il valore di mercato come principe dei valori

Prima di passare alla definizione prevista dal regolamento europeo 575 del 2013, ti propongo una premessa e un' ulteriore domanda.

La premessa: un regolamento europeo è un atto legislativo vincolante per tutti i paesi membri della Unione europea, in sostanza una legge cogente anche in Italia.

La domanda: perché è necessario e utile avere una definizione condivisa?

Di seguito alcune risposte:

  • Il valore di mercato rappresenta il “principe dei valori”, il punto di riferimento rispetto al quale si può stabilire se un prezzo di vendita/acquisto è congruo oppure no.
  • Il valore di mercato (oggettivo) è spesso confuso con il valore di investimento (soggettivo) di cui vedremo la definizione in altro articolo.
  • Alcune imposte sugli immobili e relativi contenziosi sono basati sul valore di mercato e non sul prezzo dichiarato dalle parti.
  • Gli istituti di credito erogano i mutui in base al valore e non al prezzo.
  • I bilanci di molte aziende sono basati sui valori di mercato delle immobilizzazioni.
  • Le azioni dei Fondi Immobiliari quotati si riferiscono al valore di mercato degli asset gestiti.
  • Le divisioni patrimoniali necessitano di una unità di misura condivisa per creare equità.
  • La giustizia nelle esecuzioni immobiliari, all’art. 568 cpc, richiama espressamente la dicitura “valore di mercato”.
  • Gli espropri per pubblica utilità impongono per legge l’indennizzo almeno pari al valore di mercato.

Valore di mercato: spieghiamo la legge

Affrontiamo, finalmente la definizione e le relative spiegazioni tratte dagli Standard di Valutazione (EVS, Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa, Linee Guida ABI).


Il Regolamento 575/2013/UE definisce all’art. 4, comma 1, punto 76) il “valore di mercato” come:

«l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza essere soggette a costrizioni».

Ogni elemento della definizione può essere illustrato separatamente:

Importo stimato…” si riferisce al prezzo espresso in termini monetari pagabile per il bene in una transazione alle normali condizioni di mercato.

Il valore di mercato è il prezzo più probabile, ragionevolmente ottenibile sul mercato alla data della valutazione coerentemente con la definizione di valore di mercato; costituisce quindi il prezzo migliore ragionevolmente ottenibile dal venditore e il prezzo più vantaggioso ragionevolmente ottenibile dall’acquirente.

Questa stima esclude in modo specifico un prezzo stimato che venga aumentato o diminuito per via di condizioni o circostanze speciali, come ad esempio i finanziamenti atipici, gli accordi di vendita con patto di locazione, i compensi o le concessioni speciali accordati da qualsiasi soggetto associato all’operazione di vendita, oppure eventuali elementi di valore speciale;

… un immobile …” questo è il punto in cui va analizzato l’immobile, insieme a tutte le effettive caratteristiche che lo riguardano, di natura giuridica, fisica, economica e di altra natura;

… verrebbe venduto …” si tratta di una stima del più probabile prezzo di vendita ottenibile sul libero mercato.

È quel prezzo al quale, in base alla congiuntura del mercato di riferimento, l’operazione di compravendita potrebbe essere completata alla data della valutazione, nella soddisfazione di tutti gli altri elementi propri della definizione di valore di mercato;

…alla data della valutazione…” questo punto richiede che il valore di mercato stimato sia riferito a una determinata data, che normalmente è quella in cui viene effettuata la stima.

Infatti, poiché la congiuntura dei mercati e le condizioni esogene incidenti sul mercato possono cambiare nel tempo, il valore stimato per una data diversa rispetto alla data della stima potrebbe essere errato o inappropriato.

L’importo definito nella valutazione rifletterà lo stato e le circostanze correnti del mercato alla data dell’effettiva valutazione e non quelle in qualsiasi altra data;

…tra un acquirente consenziente…” la frase si riferisce a un acquirente ipotetico, che è motivato ad acquistare ma non è costretto a farlo.

Questo acquirente è anche uno che acquista in conformità con le realtà del mercato attuale e con le attuali aspettative del mercato, piuttosto che in relazione ad un mercato immaginario o ipotetico la cui esistenza non può essere dimostrata o prevista;

… e un venditore consenziente…” si fa riferimento, ancora una volta, a un venditore ipotetico e non al soggetto effettivo, si ipotizza che questo non sia un venditore ansioso di vendere o costretto a farlo a qualsiasi prezzo e neppure un venditore che vuole attendere per vendere a un prezzo ritenuto non ragionevole alle condizioni di mercato.

Il venditore consenziente vuole vendere il bene alle condizioni di mercato, per il miglior prezzo che potrebbe ottenere sul mercato, dopo un’adeguata promozione commerciale, qualunque esso sia. Le circostanze specifiche e fattuali del vero proprietario non entrano a far parte di questa analisi perché il “venditore consenziente” è un proprietario ipotetico;

… in condizioni di eguaglianza …” una transazione tra soggetti in condizioni di eguaglianza implica che le parti non abbiano tra loro un rapporto particolare o speciale (per esempio tra aziende principali e sussidiarie, oppure tra un proprietario e il suo locatario) che potrebbe portare a un livello di prezzo che non riflette le caratteristiche del mercato oppure un prezzo più alto dovuto alla presenza di un elemento di valore speciale.

Si presume che l’operazione al valore di mercato abbia luogo tra soggetti che non hanno una relazione tra loro e che agiscono in modo indipendente;

…dopo un’adeguata promozione commerciale…” l’immobile dovrebbe essere promosso sul mercato attraverso le modalità più adeguate affinché possa essere compravenduto al miglior prezzo, ragionevolmente ottenibile, secondo la definizione di valore di mercato.

La durata dell’attività commerciale può variare a seconda delle condizioni di mercato, ma deve essere sufficiente a permettere che il bene attragga l’attenzione di un numero adeguato di acquirenti potenziali.

Questa attività deve precedere la data di valutazione;

…nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizioni di causa, …” questo passaggio presume che sia il venditore che l’acquirente consenzienti siano ragionevolmente ben informati circa la natura e la caratteristica dell’immobile, i suoi usi attuali e potenziali e lo stato del mercato alla data di valutazione;

… e senza costrizioni …” in questo punto si stabilisce che ciascuna delle parti sia motivata a completare l’operazione, ma non forzata né costretta a farlo.


Ora che hai appreso la corretta definizione del Valore di Mercato degli immobili (fabbricati e terreni) ricordati di verificare se i tuoi interlocutori (avvocati, commercialisti, tributaristi, agenti immobiliari, ausiliari del giudice, funzionari bancari, periti immobiliari, investitori, tecnici, consulenti etc.)  con cui stai trattando affari, condividono questa conoscenza e, nel caso, condividi con loro questo link.

Prodotti correlati:
Codice delle Valutazioni Immobiliari 2018 European Valuation Standards 2020 forExcel forMaps LT 3 PRO 3 Ricerca Compravendite